宅基地农转非城里人可以买 出卖人毁约应三思

2000年8月15日,市民王先生从原平谷县村民李昌盛的手中花9万元买下了3间民宅。这3间平房是李昌盛于上世纪80年代,向村里申请宅基地建的。

“我按照约定,一次性支付了全部购房款,他交房后,我就对房屋进行了翻建,一直居住使用至今!”可是王先生万万没料到,2012年这一带拆迁,李昌盛竟然一纸诉状将他告上法庭。

诉状中称:“王先生具有城镇户口,在购房时不是村集体的成员,请求法院依法确认双方签订的《房屋买卖协议》无效,双方互相返还财产。”

拿到诉状后,王先生气愤不已。“明明自己住了十几年的房子,现在买卖合同怎么就突然无效了呢?再说,当时这里已规划为城镇,买的时候就已经不是宅基地了。”怀着种种疑惑,王先生找到了北京市盛峰律师事务所房地产法律事务部首席律师李松。李律师详细了解了案情后,建议王先生先收集证据,主要是政府的相关文件,以证明该房屋已经不是农村的宅基地。(文中当事人为化名)

律师剖析

宅基地已农转非 城镇居民可以买

双方买卖的房屋是不是属于农村的宅基地?李松律师认为这是此案的关键。“对于农村宅基地,相关法律有明确的规定,宅基地只能在本集体组织成员之间进行流转,不能出售给非本集体组织成员及城镇居民。”

此案中,虽然李昌盛原始取得该房屋是基于他是本集体组织的成员而批准的宅基地,但是在房屋买卖时,该区域的宅基地已收归国家所有,整个街道已经农转非。王先生向法院申请调查取证,最终法院从政府部门调取了当年的政府文件,证明双方在买卖房屋之前,诉争房屋所在的某某街村民已经农转非,原村民集体所有的土地已转为国家所有。因此,该土地上的房屋买卖行为不再使用土地管理法关于农村宅基地禁止转让的规定。

王先生当时是城镇居民,可以购买该诉争房屋。同时,双方签订的《房屋买卖协议》系自愿达成的,是双方当事人的真实意思表示,且协议内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定。因此李律师认为:“李昌盛与王先生签订的《房屋买卖协议》是真实有效的,李昌盛的诉讼请求不会得到法院的支持。”

若土地性质未变更 则买卖合同无效

“如果诉争的房屋所占土地仍旧为宅基地,那么王先生作为城镇居民是不允许购买的,双方签订的《房屋买卖协议》将最终被认定为无效。”不过李松律师认为,考虑到双方的买卖行为已经距今多年,房屋价格已经显著增长,法院在处理类似案件时也会权衡利弊。

对于合同无效,一般来说双方都是存在过错的。“如果按原购房价返还,对于买受人而言是显失公平的。因此基于公平原则,考虑到土地升值的客观事实,在买受人返还房屋时,出卖人应给予买受人相应的补偿。”

至于补偿的数额,在司法实践中,法官享有一定的自由裁量权,法院会结合双方的实际情况,酌情判令出卖人给予买受人相应补偿。

律师提醒

出卖人毁约应三思后行

很多十几年前已经卖出去的宅基地,出卖人不惜花费高额的成本毁约,意图收回以获得巨额的拆迁补偿。李松律师认为:“这种违背诚实信用原则的做法不被社会所提倡,但在实践中,导致买卖合同无效确实是双方都存在过错。对于无效的合同,法院都会酌情判令出卖人给予买受人相应的补偿。”

此外,李松律师特别提醒广大读者,购买宅基地上的房屋一定要慎重,如果没有相应的购买资格,最好不要购买,以免今后留下隐患,到头来竹篮打水一场空。同时,宅基地的买卖也并非在任何情形下都是无效的,出卖人在毁约之前亦应三思而后行。(北京晚报)

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