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业内预计2013年房价上涨空间有限

2013年01月24日12:47中国经济周刊 [微博]
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若限购、限贷政策保持稳定,并严格执行,刚性住房需求增长空间极为有限,预计2013年房价上涨空间有限。

限购、限贷政策下,投机投资性购房需求已经受到严厉打击。虽然岁末年初楼市成交出现区域性回暖,但刚性住房需求增长缓慢,预计全年房价上涨空间有限。

岁末年初,全国楼市成交上升,主要是受到一线城市拉动。

据中原地产研究中心统计数据显示,元旦小长假期间,京沪穗深4个一线城市新建住宅成交套数同比上涨57.7%,带动全国主要54个城市同比上涨16.8%。

同时,据中指院统计数据,2012年12月全国十大城市新建住宅均价环比上涨0.45%,带动全国百城环比上涨0.23%。

楼市运行区域分化明显,在一线城市成交火爆同时,鄂尔多斯、温州等城市商品房销售受阻。另据媒体报道,海南住房供应需要十年方能消化。

以限购、限贷为代表的新国八条房地产调控政策出台,严厉打击了投机和投资性的购房需求。

虽然限购政策效应随时间递减,但政策抑制投机性需求的作用非常明显。即使符合购买的人群增多,考虑到限购政策降低了市场流动性,住房投资回报率出现下降,也会明显减少投资性住房需求。限贷政策抑制的是杠杆性购买需求。缺乏信贷资金支撑的投资性购买需求,需要全额付款,也在一定程度上影响到住房投资的积极性。

在投机、投资性住房需求被抑制并挤出的同时,刚性住房需求成为楼市成交的主要驱动力量。从学理上分析,定义刚性住房需求是一件十分费劲的事情,主要是难以清晰界定。

通常,刚性需求对应着弹性需求。简单分析,所谓刚性住房需求,就是短期内必须购买且具有相当购买力的住房需求,主要包括婚房需求、拆迁引致需求、学区房需求以及外埠需求、新就业人群住房需求等。

比如婚房需求,特别是婚房成为结婚的前置条件,就成为了刚性住房需求。所谓丈母娘需求,也指的是这类需求。还有,拆迁引致需求、学区房需求等等,在购买时机上都面临着较强的外部约束,呈现出明显的刚性。虽然外埠需求、新就业人群住房需求的刚性约束相对较小,但购买实力不容忽视。即使以上被列入的刚性住房需求,对特定人群也不能完全被界定为刚性,这主要是受到购买力和住房地理位置的影响。

由此可见,城市刚性住房需求总量应该基本稳定,不太可能出现爆发式的增长。从城市人口承载能力角度考虑,一线城市人口规模增长空间极为有限,2011年北京市暂住人口较上年就减少了60余万人。若限购、限贷政策保持稳定,并严格执行,刚性住房需求增长空间极为有限。

当前一线城市住房供不应求,主要是楼市供求区域关系的调整所致。新国八条出台后,房地产开发重点向二线、三线城市转移。一线城市房地产开发减少,按照新建商品住宅一年多的建设周期,造成当前楼市供求关系趋于紧张。

2012年以来,随着一线城市住房成交量上升,房地产开发重点向一线城市回归,将在很大程度缓解供求紧张关系。考虑到全国房价涨幅低于物价涨幅,住房实际成交均价已经下降。若一线城市住房成交量继续过快释放,未来房地产市场调整的可能性增大。

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