万亿租赁公寓市场开闸 中国REITS推进驶入快车道

头条新闻腾讯财经2017-11-06 12:34

沉寂多年后,REITs在近期获得中国监管层力推,这为房地产商与投资者所乐见。

所谓REITs,即房地产投资信托基金,是指以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

发展房屋租赁市场,是中国政府针对房地产市场正在制定的长效机制的重要部分,这一时机被认为是REITs近期重新被重视的原因。

中国早在2002年就开始了REITs的研究,但直到2014年9月,央行和银监会才出台了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,提出“积极稳妥开展REITs试点工作”。2015年1月,住建部印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,指出“将积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点”。

引入REITs 是地方政府与国有企业盘活数量庞大的存量资产的出口。多数的房地产商同样希望借此融资渠道来改善融资结构,并降低负债率、优化资产负债表。在过去,中国房地产商的绝大部分融资来自于银行贷款,商业地产项目这一比例为70%左右。

在上个月,具有标志性意义的国内首单长租公寓资产REITs“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”在深交所获批准,并在11月3日正式发行成功;随后“保利租赁住房REITs”获得上海证券交易所审议通过,这亦是国内首单央企租赁住房REITs。

投资机构希望在这个被鼓励的“风口”市场中抓住机会。在近期召开的一场交流会中,高和资本执行合伙人周以升乐观预计,在政府支持的公租和廉租房市场和市场化的公寓租赁市场,将会产生十万亿级别的存量资产亟待证券化。高和资本在新派公寓REITs交易中担任项目安排人和交易顾问,负责交易结构设计、税务筹划并管理协调各中介机构。

中国证券投资基金业协会会长洪磊在此前的陆家嘴资产证券化论坛发言中曾表示,“要在《基金法》框架下推动公募REITs产品制度设计。”洪磊认为,《基金法》已为公募REITs产品提供了制度条件,封闭式基金就是一个很好的载体。

周以升告诉腾讯《一线》,从商业逻辑和实操上来讲,REITs在中国已经没有核心障碍。传统认为的中国REITs在税务、估值、融资工具以及成熟合格的不动产管理人方面的障碍,要么在实践中可以缓释,要么已经获得逐步突破。

周以升有在高盛、华平投资等专业机构十余年的工作履历,其表示目前不动产证券化市场正在加速。高和资本在短短1年内已完成6宗不动产证券化交易,总计198亿元,占国内交易所和银行间已备案产品规模的14.6%。

上交所总经理在近期披露的数据为,截至2017年10月,上交所资产证券化产品融资规模将近7000亿,存量规模为5000亿左右。

但是,与美国等成熟市场个人即可像购买股票一样买入REITs相比,目前国内在类REITs产品中还是以机构投资者为主。

在这场交流会上,联合评级总裁万华伟告诉腾讯《一线》,个人直接投资REITs在国内“还有比较长的路要走”。 比如障碍之一就是信息披露的透明性,国内目前的类REITs产品中,很多商业地产业主并不愿意披露更多公开信息,比如出租率、价格等。

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