五问“集体租赁住房”:配套金融体制要跟上

头条新闻新京报2017-08-31 10:07

本次政策的根本目的是解决土地财政模式面临的瓶颈,为保持城市经济稳定增长、推动城市发展方式转向而提出措施。

2017年8月28日,国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(下称“方案”),在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

政策一出,立刻引起媒体和业界高度关注。有观点称,这一政策意味着集体土地正式入市,建在其上的房地产开发成本可降至20%-30%,也就是说二、三折超低价房即将面市。还有不少冠以“楼市王炸”之类浮夸标题的文章也随即刷屏。可惜的是,这些文章似乎有些误读了。

那么,《方案》释放出的真正信息究竟是什么?以下五个问题或许可为我们管窥一二。

一问:为什么要开展《方案》试点?

长久以来,我国采取的是“土储模式”——国家对集体土地先征用、变性、收储,变为国有建设用地以后再进行开发。然而,洪水总有撞上堤坝的时候,随着社会发展,集体土地的开发模式和发展方式已难以适应城镇化的发展方向。中国城镇化的后半段还有很长的路要走,如何避开征地环节,在集体土地上探索继续推进城镇化的新模式,成为顶层设计的当务之急。

其一,在住房的供需矛盾推动下,在集体土地上建设住房逼不得已成为现实,但因政策空白,由此导致的消防、治安、地方黑恶势力坐大等问题成堆,既然挡不住、禁不绝,不如变堵为疏,跟上市场步伐,以正视听。

其二,积弊已久的城乡矛盾不但久未破题,城乡差距反而越来越大,尤其是城乡接合部等地区,城乡距离近在咫尺,对比反差却如天壤,如不及时化解,城镇化将被画地为牢。

其三,新形势下保增长压力大,无论对国家还是城市,经济停止增长意味着就业、社会稳定等一系列问题的连锁反应。

至此,笔者以为,本次政策的根本目的是解决土地财政模式面临的瓶颈,为保持城市经济稳定增长和城市整体可持续发展、推动发展方式尽快转向提出措施。

二问:试点房售价会降低吗?

熟悉土地开发的人知道,在政府主导的土储模式下,住房售价涵盖了征地、拆迁、农民安置、农民转居、物业建安、配套设施、企业利税六大项。那么,在集体土地上建设住房的成本是否会减少呢?从成本结构上看,减少的只是征地和农转居,对于13个大城市试点,两项成本所占住房售价比不超一半。

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