监管补缺和供需放量 住房租赁时代渐行渐近

头条新闻中国证券报2017-07-26 09:24

近日,中共中央政治局会议在研究当前经济形势,部署下半年经济工作时,明确提出“稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制”。这意味着,未来楼市调控将坚持“政策稳定”和“查漏补缺”的基调。同时,利用调控高压下腾挪出的“窗口期”,启动长效机制建设,将是下一步楼市管理的重点。在长效机制建设上,培育和发展住房租赁市场、实现“租售并举”被寄予厚望。近期,热点城市不仅加快供地,供地结构也发生变化,配建租赁住房和企业自持租赁常态化。

7月18日,住建部等九部委联合发文,要求人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。同时,深圳、广州、南京等12个城市被列入首批租赁试点。发文要求,人口净流入的大中城市,充分发挥国企引领和带动作用,支持相关国企转型为租赁企业;鼓励国企将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房;集体建设用地可试点租赁住房建设。目前,由于租金回报率低,企业参与长期租赁经营的积极性不高。因此,国企发挥带头和引领作用,辅之以用地、税收、融资等一系列政策优惠,将成为培育企业规模化租赁经营的突破口。

7月初,上海发布两个用途均为“租赁住房”的地块拟出让公告,当时曾引起了很大反响。近日,这两宗地正式出让,并再次引起关注。首先,两宗地都以超低底价甚至近乎赠送出让,张江地块和嘉定新城地块楼面均价分别为5569元和5950元;其次,两宗地均由区属国企获得,张江地块由上海张江(集团)有限公司竞得,嘉定新城地块由嘉定新城发展有限公司竞得。注意的是,一年前距嘉定新城地块不到700米的地方成交的“招拍挂”用地,楼面均价高达3.76万元。

笔者认为,大城市供地向租赁倾斜,并通过低地价来降低租赁企业运营成本,提高租金回报率,将成为国家扶持租赁企业的重要途径。考虑到建安、财务、营销等成本,张江及嘉定新城地块综合开发成本在1.5-1.8万元,租金回报率可达4%-5%。但是,周边“招拍挂”用地的综合开发成本已高达5万元,租金回报率仅1.5%左右。而且,除用地政策支持外,未来税收优惠、财政补贴、融资便利等扶持将相继到位,企业参与规模化、专业化租赁经营的积极性将会提高。

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