李宇嘉:楼市交易进入高位平衡而非拐点性回落

今年1~5月份,房地产开发投资同比增长8.8%,较前4个月收窄0.5个百分点,这是自去年11月以后,开发投资累计同比增速第一次回落。业内认为,开发投资增速“首降”,土地购置和新开工增速大幅下滑是直接原因。

1~5月份,全国土地购置面积同比增长5.3%,增速比1~4月回落2.8个百分点,而单月土地购置面积今年以来首次同比回落,前5个月的土地成交价款增速今年以来也首次回落。同期,商品房新开工同比增长9.5%,增速较1~4月回落1.6个百分点,而单月新开工面积同比增长5.2%,增速较4月大幅下降4.9个百分点,近乎“腰斩”。

从领先指标销售来看,未来土地购置、新开工、开发投资的前景更加不乐观。1~5月份,商品房销售面积同比增长14.3%,增速比1~4月份回落1.4个百分点,延续了2016年4月以来持续回落的趋势。而且,目前14.3%的增幅不到去年同期的1/3,仅为年初的一半,而销售金额增速也仅相当于去年同期的一半。

从目前看,调控政策与金融去杠杆下房贷收紧形成“双紧缩”,未来楼市下游销售端增长或将继续回落,而开发商土地购置和新开工的积极性也将难以提振。因此,今年5月份开发投资“首降”,或意味着开发投资拐点来临。

考虑到房地产对全产业链和库存拉动的滞后性,如果开发投资出现拐点,今年三四季度将是上下游“补库存”周期拐点。再考虑到,今年经济和固定资产投资超预期的重要原因是房地产销售和投资超预期,开发投资拐点也将是经济和固定资产投资的拐点。

笔者认为,由于开发投资滞后销售12个月左右、滞后新开工和拿地6个月左右,而新开工和拿地取决于领先指标销售,判断开发投资拐点是否来临,要看销售前景,而销售前景取决于当前销售和库存周期的变动趋势。

从区域看,东部销售放缓是拖累商品房成交增长的主要原因。近年来,东部占全国商品房销售面积的45%~50%,今年1~5月份占比45.6%。2016年,东部、中部和西部商品房销售面积增速分别为22.7%、28.4%和15.6%,东部销售增速接近中部、高于西部,也高于全国平均水平。但今年1~5月,东部、中部和西部商品房销售面积同比分别增长8.9%、17.7%和21%,东部销售增速不仅低于全国平均增速,也不到中部和西部的一半。可见,东部拖累全国销售增长。

2015~2016年,东部地区商品房月度销售一直保持20%以上的增速,今年则迅速降至个位数。可以判断,东部地区商品房销售面积骤然下滑,很大程度上受到了调控影响。今年以来,60多个城市(县)出台了调控政策,除中部少数省会城市外,绝大多数受调控城市在东部,且东部三大都市圈内几乎所有城市都被强力调控覆盖。

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