【侃房哥】刘磊:房子≠幸福 流动的资金才是王道!

个别一线城市的房价在2016年又逆势上涨成为坊间讨论话题;政策支持是一方面,另一方面的原因归咎于投资渠道狭窄而国人太爱买房子了!

笔者不禁要问:中国人富有吗?中国近年来经济腾飞,GDP跃居世界第二;然而一考量人均数据,就百名开外了;对比德国来看,其常年位于世界头等强国之列。2015年全年,德国名义GDP位列世界第四位,年增长率为3.8%;而德国人均收入高达42505欧元,也就是30.74万人民币,远高于中国人均收入水平。

然而对比德国的房子“性价比极高”;柏林是德国房价涨幅最快的城市,中心地段房价目前超过4000欧元/㎡,普通劳动8.6年的收入可购买一套中等价位的住房;而在北京,一套中等价位的住房大约500万人民币,2015年北京平均年薪17.07万,在北京一名普通劳动者买一套房至少需要29年。即使这样,德国人对房产也没有趋之若鹜,究其根本,是因为德国人只是把房子单纯地看作保障居住的房子,而不是促进GDP增长的产业,更不是个人创富、家庭幸福的唯一支柱。

笔者对比中国疯狂购房人群的想法,认为德国人的思路看似死板,实际上这才是真正的创富之道,才是真正的幸福之源。房产不是投资者用来豪赌的工具,房产的规模和幸福并不具有直接的联系。之所以国人会有这样的错觉,认为房子越多,财富越多,人生也就越幸福,是因为在中国房地产市场化的近20年的时间里,房价是一路上涨的,而且从“房改房”到“产权商业化”,从“城市化”到“城中村改造”,一大部分凭借房产创富的中国人,其原始积累是靠政策的变动获得的,并没有一个艰辛的、发挥主观财富智慧的因素在其中。这就导致大多数中国人的财富观念和财富管理智慧没有随着资产的增长而增长,认为房子就是财富,房子越多就越幸福。

然而时过境迁,当空置率高居不下、商品房库存高企、商业地产陷入泥淖时,那些“有房一族们”如果依旧用过去的眼光审视房地产市场和自己的财富,那只会在错误的财富观念上越走越远。当下中国的房价对于普通房产投资者来说是一个悖论:财富规模上的“巨人”,现金流上的“矮子”——房价高高地上去了,而投资者和房产拥有者的负债也上去了(首付越低、贷款部分越多,负债也就越多),而且可支配剩余资金却更少了!千万不要为自己拥有“三套房”“五套房”而沾沾自喜,因为:房价既便长了,房产财富总值也增加了,但国人的消费信心指数始终趋于低迷,幸福指数下降,就是提高不上来;究其原因是大家的收入并没有与时俱进的获得增长,而相反,人民币却在货币宽松环境中肆意增长、绝对购买力却降低了,试问那些有房者们是变得更加贫穷还是更加富有了呢?而幸福生活不是靠财富规模,而是靠正向的现金流支撑的,房子越多,负债规模也就越大,幸福和财富自由就更无从谈起了。

应该如何审视当下的房地产市场?笔者认为,投资者应该转变单纯积累资产规模的观念,而是放开眼界,去寻找能带来正向现金流的资产进行配置;即便现在一线城市的房地产市场有一个向上的趋势,但这是在政策和信贷的支撑下实现的;投资者此时入市,则得不偿失,买到了房子,却落入限贷政策松绑、银行贷款优惠之后的资本固态化的境地;特别是三四线商业综合体及住宅地产供过于求情况下,未来增长乏力,只会让投资者的现金越来越少,负债越来越多。这样的人生也离财务自由越来越远。没有不断增加的可支配收入,如何提高消费水平和拥有幸福呢?那些账面的财富增加和幸福指数背离的危机才是每一位投资者当下必须反思的问题。

【本文作者:刘磊;中国外国专家局专家资质,国际注册高级理财规划师;作者;个人微信帐号:"Victorliulei" ;清华大学《财》高阶总裁班房产投资课程认证讲师。】

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