房地产行业与黄金十年作别了

【侃房哥】当节奏慢下来

文 / 袁一泓

那天跟同事在一个茶餐厅吃饭,透过临窗的大玻璃,只见窗外的人流一直不断,都是脚步急促,神情肃然,仿佛身后被无形的力量追赶。其实那个时间点,大多数是在回家的路上。都市的人们,好像每天都在战斗。

有一个朋友,他们公司工作日加班是常态,周六周日也经常不休息。打鸡血的状态,一天又一天,这是装不出来的。

人人都有追求美好生活的权利。就我个人有限的认知,华人应该是全世界最勤劳的民族之一。从这个意义上说,中国人理应过上富足的生活。

每家公司也都想做得最好,发展最快。改革开放30多年来,我国也诞生了一批可堪骄傲的企业,有些还是富有国际竞争力的企业。近几年,拜创业板急速发展之赐,创富神话里走出了大批财富数十亿级的群体。

当然,无论是行业还是个体,都无法回避房地产。这个行业的市场化,自1998年下半年取消实物分房算起,也不过只有短短的17年。但它贡献的高收入人群数量、富豪排行榜数量,它在整个GDP占据的比重,在所有行业里,恐怕亦无出其右者。

我常常跟从事房地产报道的年轻同行说,房地产可能是观察中国社会、经济、生活的最佳窗口。从微观上说,你曾经的朋友,因为不小心做了房地产开发商,或者敏锐而大胆地投资了房地产(趁房价很低时买了几套房),如今的资产是你的N倍;从宏观上说,房地产与经济,可谓是与有荣焉。

回过头看,2011年起,我国GDP增幅是一个稳步下行的曲线,但很多人是2013年底2014年初才真切感受到这一点。而正是2014年,房地产从业人员才深刻地认识到,不管你舍得不舍得,我们就这样与楼市的黄金10年作别了。

2014年,虽然房地产投资还保持了10.2%的增长,但低于全国固定资产投资增幅5.2个百分点,销售额和销售面积甚至是负增长。2015年1-10月,全国固定资产投资同比名义增长10.2%,而全国房地产开发投资只增长了2.0%。

虽然恒大地产宣布将今年销售目标调高20%,但大多数房企能完成全年计划就不错了,一些房企将只会是负增长。平均来看,全行业增幅应在个位数。从过去10年的高速甚至狂飚增长,转为今天的平淡、平庸,就是行业面临的现实。

此前我曾经提到过,去库存不仅是房地产一个行业,而是很多传统行业尤其是高消耗行业、中低端制造业的普遍现象。中央提出的调结构、转型、创新,很多人以为这些高大的用词,跟自己和所在行业无关,实际上乃是跨行业的共性。

同样,包括我们报纸在内的不少媒体已经报道了,近两年房地产上市公司的净利润率持续下滑,前三季度一批企业甚至已降至10%以下。而这也不是房地产的独有现象。

仅仅是在2013年,几乎所有人都觉得支付宝收益率高达8%是正常不过的事,但到了2015年年中,主流经济学家告诉我们,未来几年,必须接受年回报率只有5%或以下的事实。话音刚落,一批房地产公司债的利率已经向着5%及以下的目标前进。

问题在于,过往多年,我们享受了动辄9%的经济增长,也对房地产投资、商品房销售高达20%以上的增幅习以为常,当然,房价也是翻着个儿在涨,于是,大家以为这就是宏观经济和行业生长的“常态”。当GDP运行到6.5%-7%的区间,当初白菜一样抢购的商品房居然也会大片积压时,你心里免不了要惊呼一声。

更重要的是,我们的心态。是的,我曾经多次指出,与房价单边上涨带来的资产膨胀相伴随,一种速富、暴富的心态武装了整个几代人的心灵。但是,人们只看见了创业板企业的造富神话闪闪发光,又有几人关注到,可能有80%的创业企业活不过5年。

也许对普通人来说,经济结构调整、发展模式转型,太过宏大、遥远,而真正要改变的,是我们的心态。

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